【班克筆記】為什麼「便宜又大」的房子，反而是坑？

✅前言：

很多人問我：「班克老師，日本鄉下多的是便宜甚至沒人買的房子，北海道獨棟又大又漂亮，為什麼我不去那邊買？台北又老又舊又擠，憑什麼值兩千萬？」

坦白說，這個問題問到了房地產投資的核心。

📊 先看數據：

日本某三線城市的童話獨棟，真的可以「一文不值」；
台北老舊公寓，實價登錄卻穩穩站在兩千萬以上。

這不是炒作，這是市場誠實地告訴你一件事——
你對房價的理解，可能從根本上就錯了。

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【多數人的直覺】

房子是用來「住」的，居住品質決定價值
很多人直覺認為：

「房子大、空氣好、環境新，當然應該值錢！」
「大城市的房子又老又小又吵，買的人是傻子。」

所以，有人跑去泰國買房、有人去北海道置產、有人相信「居住正義」應該在偏鄉實現。

結果呢？大多數人後悔了。

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【市場的真相】

房子是一種「生產工具」，生產價值決定房價
這才是房價的底層邏輯。

讓我拆解給你聽：

🔧 什麼是「生產工具」？

農民要有土地才能種田；
工人要有機器才能生產；
工程師要有電腦才能寫程式。

那服務業呢？現在台灣67%的人從事服務業，
而服務業最重要的生產工具，就是你的「居所」。

為什麼？
因為你必須「住在能賺錢的地方」，才能服務那些有錢的客戶。

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💡 同樣當店員，收入可以差一倍

在中環服務港島富人 vs 在東莞服務內陸民工——
同樣的工作，收入與機會天差地遠。

決定這個差異的，不是你的能力，而是你的「居所」在哪裡。

這就是為什麼：
– 香港人寧可住劏房，也不去東莞租大房子
– 日本人口衰退，但東京人口卻持續增加
– 台北房子又老又破，卻永遠有人搶著買

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📉 便宜的地方，為什麼會更先衰退？

很多人想：「先去便宜的地方買房，等漲了再換蛋黃區。」
這個想法，在21世紀幾乎不可行。

因為便宜的地方之所以便宜，就是因為它會「先」衰退。
日本關西有很多荒廢的商店街，完整保留昭和風貌——
那不是復古，那是整條街的人都搬走了。

他們去哪了？去東京。

越窮的人，越需要賺錢；
越需要賺錢，越不能住偏遠的地方。

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🏦 支撐房價的，是「經濟活動」，不是「居住品質」

台北老舊公寓值兩千萬，因為：

– 中央政府在這裡
– 大企業總部在這裡
– 外資公司在這裡
– 服務這些人的下游產業，也都在這裡

就算你是廚師、理髮師，光顧你的客人，
更可能是這些銀行、企業、政府裡的有錢人。

房子的價值，大部分不是居住價值，而是「生產價值」。

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🎯 班克的觀點

如果你還在等房價崩盤、期待去偏鄉撿便宜——

請先問自己一個問題：
「那個地方，有足夠的經濟活動，讓我能賺到錢嗎？」

如果答案是否定的，那房子再便宜、再漂亮，都只是「負資產」。

房價會崩的時機，是該地區「失去賺錢機會」的時候。
只要一個地方不再提供好的工作、好的收入，房子再新淨，房價都會向下崩。

留下來的，往往是領退休金、懶得搬的老人。

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📌 行動建議

1. 重新定義「CP值」：不是坪數÷價格，而是「住在這裡能創造的收入」÷價格

2. 檢視你的社交圈：你身邊有沒有真正在投資房產、理解市場的人？

3. 學會看「生產價值」：這個地區的就業機會、產業結構、人口流向，才是房價的領先指標

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房子不只是住的地方，更是你財務水庫的重要基石。

選對位置，你的水庫才能持續蓄水；
選錯位置，再大的池塘也會乾涸。