5月房市交易新高與未來政策調整：房市降溫措施探討

5月房市交易情況

5月交易2.6萬棟 攀11年來同期新高

我們先來看看上個月房市的銷售狀況：

5月轉移棟數縣市排名

1. 新北市：6,636棟（近29個月單月最大量）
2. 高雄市：5,194棟（縣市合併後單月史上最大量）
3. 台中市：4,918棟（縣市合併14年以來的5月同期新高）
4. 台南市：2,843棟（縣市合併14年以來的5月同期新高）

5月轉移棟數行政區排名

1. 桃園區：1,320棟
2. 板橋區：869棟
3. 淡水區：743棟

5月轉移棟數同期年增率行政區排名

1. 安平區：695棟，增長289.8%
2. 左營區：607棟，增長135.3%
3. 楠梓區：695棟，增長124.9%

全台仍然大爆量，但5月已開始有建商扣案件在手上，期望6月房市可以開始放緩一點。我個人認為，若沒有其他刺激因素，下半年應該要開始軟著陸。

房市政策展望

降溫房市 央行研議新管制措施

這原本是去年就該盤整的房市，因為新青安加上其他限制因素，導致房市因為恐慌而多漲了一年。我認為因為政策失靈，這一整年都是多漲的。但聽聞新的限制措施，我又開始擔心這些管制措施是否推升特定不動產商品的銷售。

央行新管制措施的兩大方向

1. 調低豪宅門檻：把豪宅門檻比照財政部拉低。
2. 調整第二房貸款成數：將目前11個「受限區」的成數，從7成再降至6成。

升息與房市影響

央行已經升息，升息對投機客有遏止作用，但對自住客或中長期為基準的投資客影響不大。以目前5月的銷售結果來看，加上『預售屋』熱賣，可以初步判斷自住客搶屋的機率較高。

第二房的需求

我一直明確表達不認同打擊第二房，因為第二房是自住客的需求。不論是孝親房還是孝子房，甚至是換屋需求，都涉及第二房問題。政府若限制自住需求者買房，不該從貸款成數去限制，這只會影響小老百姓。

豪宅的限制

針對豪宅的限制，豪宅目前只能貸款四成，變更的是豪宅定義比照財政部定義。可能調整如下：

• 台北市：7000萬降至6000萬
• 新北市：6000萬降至4000萬
• 桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市：3000萬
• 其他地區：2000萬

這種簡單粗暴的模式只會產生亂象。例如，台中市太平區的新光特區，目前一坪38~40萬左右，台中3000萬就算豪宅，那權狀坪數約80坪就超標。處理方法包括兩個門牌等方式。

國稅局與銀行的判斷

國稅局用買賣總價決定是否徵收豪宅稅。銀行貸款用合約價還是鑑價判斷？若總價5000萬貸4成，還不如銀行鑑價2900萬貸8成，這種遠低於市場行情的買賣還不上實登不會拉低行情。

結論

老老實實做房產投資的族群並不樂見房市狂飆，這會增加購入時評估難度，並因意外而卡錢的風險。現在建商已經賺到手中沒地了，政府就別添亂，市場會回穩的。再不穩下來，大建商土地的來源就更不純了。