房市動態：大建商的策略與市場反應

建商賣房策略：玩飢餓行銷至「賣飽了」封盤

建商賣房到可以玩飢餓行銷甚至「賣飽了」先封盤觀望，等穩定了再高賣？！這現象是我關注房市以來第一次看到，也證實讓大家瘋狂買房的最強原因不是因為貪，而是因為恐慌。

政府的打防政策「過度」打壓自然人與法人，限制到自住客與公司正常使用需求，使賣房市場成為大建商寡占的類壟斷狀態。整波打壓下，大建商籌資能力強，競爭對手變少，因此即使疊加成本在賣價上，仍能賣出，現在的市場狀況就是最佳證明。

⚠️ 注意：大建商的競爭對手不是其他大建商，而是小建商和散戶投資客。

市場動態：大建商與散戶投資客的對決

大建商蓋一棟新大樓，附近均價一坪30萬，新大樓因為新可能拉到33-35萬左右。但因隔壁屋齡5年的大樓由投資客低買後裝潢乾淨，能以32萬售出，新大樓很難高出太多。散戶投資客在此增加了大建商亂喊價的抗性。

預售屋可轉讓時，也不會讓代銷無限上崗。代銷亂喊價時，之前買房的投資客樂於以低於代銷高喊的價格轉讓，增加了代銷亂喊價成功的阻力。

小建商品牌不如大建商大，需拼用料與用心及付款的彈性。資金調度難度大增導致起造風險過高，使小建商不敢出案，使大建商能用其想賣的方式與價格去賣。

買房狂熱：恐慌推動的市場波動

這陣子的買房狂熱是因為：

1. 5年內，因房地合一稅趴數高，投資客不太會賣房。
2. 預售屋蓋好前，檯面上無法轉讓。
3. 小建商沒案子，大建商瘋狂出案。

因此，有能力且預期近年購房的人，因恐慌而擠在近期購買。即使是10年期的預售屋也有人購買，真是瘋狂。