2024.11.15 班克先生的O編

我的收入夠我買房辦房貸嗎？

房貸篇ＡＢＣ：

＊房貸可以貸款多少主要由三個部份來決定，分別是擔保品價值、申請人財力以及申貸行庫內規（含貸款商品內容）來決定，本章只針對申請人財力的部分做說明。

Ａ：確認申貸行庫的負債比

銀行在放款的時候，比起擔保品價值，會更在乎申請人的還款能力（銀行邏輯與當鋪邏輯的不同），銀行是希望客戶生活安定的前提下能穩穩收到利息，所以，客戶財力財力到底緊不緊要用什麼方式判斷呢？目前來說，各行普遍使用收支比（或負債比）來判斷，就是，包含正在申請的這一筆貸款撥款後的每個月月付額總額，該額度會佔穩定收入金額的多少百分比？必須在規定的比例以下，才可以如數放款，若超過，最常見的方式就是：

• 請申請人補充可認列的財力
• 降低撥款額度

需下修收支比低於規定比例以下之後方能撥款。

但，何謂穩定收入？何謂銀行可認列收入？因為各銀行內規不同，每個個案輔導起來狀況也不同，欲知詳情請另做諮詢，這裡不進一步說明。

那，各銀行負債比大概都多少？

• 公股行庫，因為比較保守可以預設 60%（亦即，你的月收50,000，若無其他貸款，這個財力可以貸款到月付額 50,000*0.6=30,000 以下的額度。
• 民營行庫，以 70% 為主流。
• 房貸與信貸的組合式方案，常見的各種8+0.5成、8+1成、7+2成等方案，則負債比有可能會抓到80%。

負債比談的是固定財力的可貸額度天花板，但是請注意，月付額逼近你的貸款天花板就表示你的倒帳風險是略高，以此為前提，通常利率或環款彈性的方案就相對會比較難爭取。Ｏ編還是提醒，良好的信用管理與槓桿適度才是財務健康的源頭。

本章我們做一個範例組，Ｏ君
Ｏ君他的報稅薪資實收為50,000
以一般銀行的主流負債比 70% 為範例
則在銀行眼中，Ｏ君申請貸款後，每個月的月付額比需小於50,000*0.7=35,000以下

Ｂ：確認申貸行庫與其近期的申貸條件

因為貸款申請人的信用與財力條件不同，每個貸款申請的結果也不盡相同。但只要沒有重大信用瑕疵，保守抓一下條件還是辦得到的。

先建立通則對照組，
我們先算出若要借100萬房貸會有多少月付額，確認實際房貸額度要幾個100萬，直接把算出來的月付額乘上去就差不多是真實的月付了！
房貸利率我們大約抓2.5%/年，且無寬限期的條件，不同年期的月付額大略如下：

• 以20年期來說，每100萬元大約需要支出5,300元/月的房貸
• 以30年期來說，每100萬元大約需要支出4,000元/月的房貸
• 以40年期來說，每100萬元大約需要支出3,300元/月的房貸

（以上貸款條件若有部分數據變更，皆可以用各銀行網站中的房貸計算器取得正確數字）

所以若借貸上述房貸利率條件1000萬，

• 20年本息攤，則月付額就是約53,000，收支比 70% 時薪資要約53,000/7*10=75,715以上
• 30年本息攤，則月付額就是約40,000，收支比 70% 時薪資要約57,143以上
• 40年本息攤，則月付額就是約33,000，收支比 70% 時薪資要約47,143以上

Ｃ：依據對照組公式數值反推自己的薪資最高可以貸多少房貸額度

接下來就是代入自己真實的薪資了（此薪資以報稅薪資為主，收入未報稅、無匯款紀錄等狀況皆須例外處理）

以對照組為例，
Ｏ君每月銀行可接受的最高房貸月付額是35,000元，以最普遍的30年期方案來計算，可負擔的房貸總額大約就是 35,000/4,000=8.75 個100萬，就等於此財力可貸總額最高為 875萬。

補充篇：

• 以上僅為自我評估時的粗略參考，實務上，各銀行在這個框架之下有更複雜的內規公式，例如收支比與可貸上限的部分，小於70%時可貸為8成，超過70%但小於80%時降0.5成；又或者收支比之中額外加入生活費的扣除額，認列月收要先扣除固定的生活費，在進入收支比的公式計算，而此模式的公式也比本章提供的算式更為複雜，但實測下來差距有限，畢竟是自我檢測用，Ｏ編就僅以簡單且廣泛的公式當作範例。
• 部分銀行有針對VIP（該行總歸戶金額達 300 ～ 3,000 萬或以上的客戶）提供較為優勢的貸款條件折算方式，因為放寬的服務為各行自行規定，並沒有一定如何，故在本章不多做說明。

信貸篇ＡＢＣ：

＊信貸的申請,銀行員居中協助與說明的空間，若與房貸相比，可謂非常的狹窄！所有進件的案件都要先經過系統跑分，跑出來的分數就大致決定了申請的額度與利率區間，所以辦理信貸，信用分數與純粹的財力這兩點就定生死了。所以信貸公式雖然簡單，但是左右信貸條件的因素卻多得多！

Ａ認識信貸額度公式：

主要公式，
信貸『最高』可貸額度，如下：
DBR 22 倍 = 平均月收入 x 22

……沒了。

雖然規定上也有規範 『月收支比』 與 『總資產負債比』 等條目，
但銀行的無擔保放款領域中，多的是例外項目！

• 例如，卡友貸，卡貸的條件雖然比普通的信貸差，但是缺救命錢的時候，只要聯徵狀況良好，在金融環境正常的前提下，你開口基本上就借的到。
• 例如，優質客戶方案，有些比較重視VIP客戶的銀行，當銀行臨時有筆回流的資金要用放款的方式消化時，會讓客服打給優質客戶推薦『利率很甜』的信貸額度，而且撥完為止。

注意，有的時候銀行員為了要推銷貸款方案，會訛稱你是優質客戶，但事實上他根本亂槍打鳥，所以接到這類電話時還是請仔細聆聽『利率』與『還款模式』的部分是否真的是優惠，必須要用這種方式來判斷喔！

所以，信貸中，我建議多重視以下兩個環節多過於貸款公式，Ｏ編建議在處理信貸與房貸時的立場應該會有些不太一樣。

Ｂ盤算平均月收

各銀行的信貸，都是以報稅薪資為根本，所以沒有報稅薪資的朋友，要辦到『一般條件水準』的信貸可能性非常低，最後大多是用卡友貸的方式解決貸款的問題，想當然爾，這額度通常稱不上好條件。

如果你除了報稅收入，還有不少國內的合法金融資產，例如：

• 股票
• 基金
• 有保價金的保單
• 租金收入

那可以去『信貸』時仍能夠認列這類金融商品價值的銀行（這類資產『房貸』時以大多可以認列，作為增強財力的手段已相當常見），這類銀行除了薪資的倍數之外，還可以因為這些金融商品讓你的可貸額度再往上拉一截。

Ｃ其他重要介入因素

• 公司樣態。公司資本額太小、營業額過低、員工人數太少、公司成立至今時間過短等，在這樣的公司下的員工雖然依樣是領報稅薪資，但倍數上可是會相當悽慘。
• 信用卡用卡習慣不好(聯徵分數過低)。相較於房貸，信貸更重視聯徵上的紀錄！信貸時，聯徵狀況是比VIP更重要的事情。
• 身分。外勤或內勤（業務職較劣勢）、是否管理職、年資多久、學歷多高（很傷人，但在某些狀況中確實有影響）、３Ｋ（骯髒、危險及辛苦）工作、八大與其他銀行限制往來的產業。

若你的貸款不順利，並發現問題是在這個大類，我建議，你可能要跟專職的顧問尋求建議才能解決了。

貸款的普遍性建議

維持良好的信用

聯合徵信中的信用評分是銀行評估貸款申請者倒帳風險的重要指標。良好的信用評分不僅能提高貸款核准的機會，還能因此獲得更低的利率。如何提升信用分數？他需要時間！達成以下的動作，他就會每個月緩緩提升：

• 信用卡款與貸款每期都要全額清償：不可以卡循，不可以每期繳最低金額，這會嚴重影響你的信用分數，也等於告訴銀行你不是財力有困難就是信用使用習慣不好，直接影響你的貸款條件甚至無法申請，行員直接不收件。
• 『準時』還款：一般人的貸款與卡款難免會有延誤繳款，若只是偶發，後續只要連續幾個月正常繳納影響並不大，怕的是常常發生以及延誤超過一個月，款揚智娜的紀錄如果上了聯徵，後續即使已緊急補納，仍無法抹去聯徵上的紀錄，影響不可謂不大。
• 謹慎使用分期服務：有的信用卡有零利率分期（一般如繳稅分期、保費分期），這模式不會扣信用分數算是一種便利服務，但是仍會卡信貸額度，使用時謹慎管理即可；若是有利息的分期，若非山窮水盡，建請不要使用！此種分期類同小額信貸，對信用的傷害極大，也要注意有些需要繳納大額學費的單位，偶爾會用分期去包裝銀行提供的小額信貸服務（可能該單位也不清楚這對信用的傷害），班克服務過不少被誤導因此無法申請貸款的同學，在後續做信用管理的時後產生相當的困擾，請慎之戒之。

增加穩定的收入

除了報稅薪資之外，還有什麼算次穩定收入呢？越貸越有錢的邏輯中，主張要把現金配置在優質資產上，就是因為優質資產因為能被銀行認列價值，進而能提前準備好下一輪借貸時的財力資料。但即使如此，穩定的薪資外收入仍無法在任何一間銀行都能在貸款時認列到漂亮的財力，屆時還須要挑選一下適合認同你財務金流的銀行。以下是可能的增加認列財力的幾種方式：

• 兼職工作或副業：在業餘時間做兼職或副業增加你的月收入，但請注意，匯款帳號務必由對方的公司帳戶匯出會比較容易說明這筆合理收入，若是個人戶匯款，要在在說明上做更多的準備。
• 金融投資收益：在國內購買的儲蓄型與投資型保單、基金、債券或股票投資，至於財力的認列上又分為淨值派與金流派，兩者的差異涉及銀行內規，請再跟班克確認。
• 包租公收租：名下房產如果有長期在出租收租金，不少銀行都能夠在貸款時認列財力，但是各行庫的證明文件差異很大，請擇優申請。

專業背景和職業

就是所謂的身分。除了前面提到過的產業類別，年資長短、是否為管理職、是否為沒有底薪的業務職、學歷高低等確實都有影響，除了自身條件，環境的影響也不可小覷！例如要辦信貸，上市櫃公司的資深基層人員就會比公司資本額50萬的月薪10萬副總相比好貸很多，所以辦貸款時的條件好壞不是只看你個人，發薪水給你的『公司』體質如何又更重要。而董事股東與職員的財力認列方式又天差地遠，也不可不慎。

• 優勢職業：除了普遍的三師（醫師、律師、會計師），有的銀行還會包含機師、建築師、精算師等需要通過獲取國家專業認證的職業，或沾公司的光如園區工程師、上市櫃公司員工、優質外商等。
• 劣勢職業：除了８大與３Ｋ工作之外，落日產業、新興行業也都算，但原因剛好相反，所有的落日產業銀行都很熟（看倒帳狀況就知道）因為太熟悉，所以難強調個體優勢，此時若能回歸報稅薪資就算是好條件；新興產業則是因為獲利樣資訊不足，風險判斷困難（例如區塊鏈研發相關產業，非數位貨幣），又或者前幾年，網紅以及出租車相關產業，雖然主播與駕駛月收頗豐，若說明與總證資料不足，銀行仍有可能抓不到財力而貸不到款。公司若有負面新聞在google上搜尋的到，也有可能造成貸款不順。

準時繳清貸款

這件事情是比所有貸款技巧更重要的事情，請務必做好信用管理準時還款，跟銀行往來的卡款、貸款與票款都是。

• 設定自動扣款：現代不少人都會有出國做中期旅行的可能，往往回台灣後就發現信用卡或貸款繳付的日期已過期限，不僅補辦麻煩，若資料上了聯徵更會造成扣分的事實，而且銀行不接受因為出國旅遊造成遲繳的理由而要求通融貸款過件撥款，若有這樣的擔心，請申請自動扣款繳納的服務。
• 還款順序：除了每期應繳納的款項，若有多餘資金想要追加還款，請記得計算一下還款金額跟減壓的ＣＰ值，每筆貸款的本質不同，不同項目還一樣的錢減壓的效果大不相同，若不知如何比較，別忘記跟班克先生提出諮詢。

做好良善的信用管理，才是槓桿投資與越貸越有錢策略的基石，而貸款的資金請務必斟酌使用，若是投資，也請用謹慎的方式挑選及穩健配置項目，如此才能長長久久，領息領到老。讓貸款成為夢想的開端而不是墜落的起點。