投資客四大類型｜不買房也能投資的三種方式

投資客導致房價噴漲?

2025.02 K編

首先是必須定義「投資客」，但有點難，畢竟大家認知中的投資客不同，投資客的「等級」(操作種類、金額大小、方式)也不同。但，假設我們以房屋建物持有數來定義，根據內政部統計處的資訊：

112年底全國單獨持有住宅所有權人約為589.64萬人。而持有4房以上之住宅所有權人計9.53萬人（含法人），占1.62%，持有了10.48%的住宅。

假設持有4房以上是我們定義的「投資客」，那我們可以試著思考，這1.62%的人們，是否足以撼動市場呢? 畢竟價格向來是由市場決定的，而市場的共同玩家，是政府、資金還有人民一起組成的，一個小群眾是否可以造成市場大幅波動，值得大家深思。

因此，小編認為，房價跟總體經濟、政策發展，才有最直接明顯的關係，畢竟政策引導人民走向，政府是制定規則的莊家，我們都只是玩家。但長久以來，政府一方面想打房、另一方面又似乎在助長房價，除了標售國有土地價格屢創新高，不良的政策也往往將房價推升到一個新境界，房價漲了再推出其他措施來彌補抑制房價，一來一往之間，疲憊的都是老百姓。

民國100年推出的奢侈稅，讓大投資客喊出「賣不掉加價賣」的口號，房價也的確噴漲；民國105年奢侈稅停徵，接續的房地合一稅，也同樣遏止不了市場的加價賣與加價購；近年的新青安，美其名要幫年輕人買房，但配套不足，結果讓看透台灣市場的人們大開槓桿，政府爸爸又成了一波房價的推手。

市場事實是，沒有屋主會想賤賣、沒有人想賠錢，因此一切政府退出的稅賦，往往都加到轉手的房價上了。這除了是政策、也關乎是人性。政府爽了稅收、賣家賺了價差，最後一手買方就是最新的韭菜人。

但的確，不在其位不謀其政，當老百姓抱怨很簡單，自己去做往往很難，可以理解很難有完美的政策。況且人民也不笨，上有政策反正就下有對策。而「打房」或許向來是一個換取選票的好議題，但配套不足、思慮不足、勾結、或外行領導內行時，卻常常引起房價的推升。

總之，113年的金龍海嘯似乎終於暫時有效地緩解了市場的過熱，這次能趨緩多久、是否能持續下去，大家也都是拭目以待中。

理想世界與資本市場

小編在近年面試年輕人員的過程逐漸發現到兩點：

1.放棄買房

現在的年輕人放棄買房的比例已節節上升，往往說家裡有留房子給他住、抑或者直接說根本不可能買房子，於是乎將賺到的薪水都投入到別地方了，這是時代的變革。有些人是仗著家裡有房住、有些人則是用各種數據提供不該買房的原因(房價所得比、地緣政治、地震、租售比等因素)。不論是誰說服誰，每一個論調都有其理論，歷史會給出答案。

的確，房價噴漲是相當不健康的結局，沒有人想買不起房、或是讓下一代買不起房，每一個年代有每一個年代的課題，真不知道下下一代又會遇到哪一種難題。我們在面對難題又能做好多少準備?

2.文青症候群

另一種比較極端的狀況，是有著號稱「文青症候群」的人，喜歡抱怨低薪、政府政策、厭惡資本市場、甚者更參雜了許多的意識形態與政治立場，總認為政府沒有作為、覺得必須改變；說服自己金錢不重要、支持心靈的滿足才是生活唯一，物質是商人的產物，必須也想脫離資本市場。必要時候會上街頭群聚表達立場。

從物理(熱力學)角度看，這世界往往朝著最大亂度、最低的能量以達到平衡；月亮都有陰晴圓缺、有光明的地方也就會有黑暗。因此若能理解生態/世界是趨於平衡，而不是非0即1的極端世界，那麼往往可以理解事情發生的邏輯。

所以，小編的角度是，不論是文青理想中的世界、醜陋的資本市場，永遠都會並存在世上。我們可以選擇極端地加入資本市場、也可以選擇活在自己認為該有的理想世界。但或許，也可以跟小編一樣，迎合與欣然面對這個世界的各種好與壞，努力學習並順勢而為，而非要逆天而行。

資本市場的確令人厭惡，但我們又不得多少得參與其中，有些人認為那句玩笑話「打不過就加入」是一種非常卑微與沒有中心思想的心態。但若對金錢有期待，認為錢可以解決許多事情，錢是為了滿足自己與家人的一部分物質與精神需求，那麼，小編勸讀者們，真的不要完全地抗拒與脫離市場。

所有的資本運作、只要初衷都不是為了引發人性的醜陋、不是為了攀比炫耀、不是為了惡意目的；那麼，為了自己深愛的家人，期待他們過上好生活，期待他們生病時能夠獲得好的照顧、期待家人能吃飽喝足、能夠得有所償、獲得該有的食衣住行與知識需求，能有物質的滿足、也同時有心靈的富足，何嘗不也是一種負責任的態度?

**本站與本文均無任何政治傾向議題**

投資客的四種分類

回到投資客來討論。以「房屋數」來定義「投資客」或許是過於狹隘，畢竟每個年代有著自己的課題與做法，現在的投資客往往懂得合作，多找一些資金團購、多找一些登記名義人(所有權人)來進行投資。本文僅就常見的投資客，一一介紹如下：

1.置產型投資客
■特色：身上有閒錢、漲跌都沒關係
■投資期間：長期
■優點：短期漲跌沒有心情波動
■缺點：現金流緊、或需要一定的本金
■描述：
俗稱菜籃族投資客，通常可能就是買來傳家、給小孩、給親友；又或者單純看好華人不動產市場長期反正上揚，所以就買來放著；也有一派是怕自己亂花錢，所以乾脆就逼自己繳房貸才不會花掉。由於都是10年以上長期持有，短/中期的漲跌通常就不太在乎了。

2.趨勢型投資客
■特色：對於投資區域有研究與熟悉度
■投資期間：中期
■優點：強迫儲蓄、累積資產或增加租金收入
■缺點：資金有限、數量有限
■描述：
這類型投資客，對於區域經濟、總體經濟、城市發展、數據略有研究，邏輯與概念自有其一番道理。當然大家不是神仙，無法完美預測未來，論點均沒有對錯，但找出各種可能致勝的因子，這的確是一種相對能提高勝率的方式。許多的小資族、上班族、科技新貴，都很有可能為了投資而置產，而這些客群的支撐與疊價，加上FOMO(Fear of missing out, 錯失症候群)的心態，其實也都默默成為房價的推手，只是大家都說我是「置產」、不承認自己是「投資客」罷了。

3.周轉型投資客
■特色：出手快、周轉快
■投資期間：短進短出、放1-2年都嫌長
■優點：快速獲得資本利得、靠量取勝
■缺點：入手要買低難
■描述：
投資期間短，但由於房地合一稅的上路與改版、導致出售時的稅負成本高，若取得時不夠便宜，成本為了轉嫁給下一手買方，會導致賣價很高、就會不利於周轉。至於如何取得夠便宜的成本、這部分就大家各有門道了。也有另一派則是靠著重裝潢將賣價強力拉高，當然也是不少自住客看美美的裝潢於是就買單。

4.團購型投資客
■特色：團購壓價
■投資期間：不一定。融合上面幾種類型的人都可能有
■優點：相對簡單，也不用研究，的確是可以取得一點折扣
■缺點：跟著團購主走，選擇少
■描述：
一般人大概都是跟團，相對無腦簡單。區域與趨勢，團購主們多半都幫忙分析完畢了。不過要成為團購主可不容易、需要經營社群或媒體聲量，也要能夠有分析與談案件的能力，團購群眾多時，是有可能有不錯收入的(許多建商或代銷會提供分佣)。

不買房也能投資不動產的三種方法

1.債權投資
■特色：無所有權、只有債權(或抵押權)
■投資期間：視契約約定，不一定
■優點：金流穩定、也可能有機會獲得賣方急售第一手資訊
■缺點：資金變現慢、社會觀感有可能不佳
■描述：
即便是正常的借資周轉，但量體大時社會觀感容易不佳、利率再低也都容易被認為是高利貸，這部分每個人的認定與論調不同。這項投資可能沒有資本利得，資金不若股票易變現與移動。但現金流穩定，可靠此現金流經營許多財務上的槓桿操作。只不過這類型的案件門檻高，建議找有經驗的人或團隊合作，以免衍生太多問題。

2.二房東投資
■特色：成本低、門檻也比較低
■投資期間：視契約約定，不一定。
■優點：低成本、分散投資
■缺點：無所有權、無資本利得。招租、清潔、日常管理上較為麻煩(但可外包)
■描述：
這也是一直以來市面上相當多人教學的、也的確是低成本容易踏入的模式，簡單來說就是跟大房東承租後，再轉租給租客，賺取中間的租金價差。但當然，也是要找到租金相對低的大房東、或是利用裝潢(不同程度裝修或軟裝)拉高租金，才能有租金價差空間。因此會視成本決定跟大房東租約要簽多久。若為大案場，投入成本高，租約一次性簽約10年以上都有可能。這類型投資沒有資本利得，且管理要特別注意空房期 (現金流會是負的)。

3.合購不動產
■特色：團隊合作、分散資金與風險
■投資期間：視團隊合作契約
■優點：可分散風險、也可避免沒有登記名義人貸款的困境
■缺點：人多易有糾紛、獲利也相對被稀釋
■描述：
由於法令與貸款條件限制，現在一個人要買多間房已經越來越不易，大部分的投資者都需要為了所有權人(登記名義人)而煩惱，所以衍生方案就是互相合作，有人出錢、也有人出力，對於初學者來說，未嘗不是一種組隊投資、分散風險與學習的方式。但有人的地方容易就有問題、不論是出場時間點、裝修方式、分潤方式、遇到問題的處理方式等，這部分組隊前還是建議先找有經驗、信任的人一起，才免得造成更多的糾紛。

看完了以上介紹，那麼，請問您是投資客嗎? 您是哪一種投資客呢?

房價的噴漲歷史中，您是否也助長了一波?

還是，您願意低價出售房屋來抑制噴漲呢?

不論是要買賣房屋、還是參與三種投資方式，均可直洽班克先生團隊Line@

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