【班克筆記】房價、政策與金融結構：從專業顧問視角看當前房市

▋前言：為什麼要談？

在房市討論中，社群容易被情緒化言論主導，但作為長期服務新貴、高資產族群、中產、小資與中小企業客戶的一線財務顧問，

我更在意的是：

政策、金融結構與市場現況，如何真實地影響個人與企業財務？

以下內容整理自多年觀察，提供大家更理性、務實的視角。

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▋① 房價高漲不是單一族群造成，而是「結構性結果」

• 房價攀升與薪資停滯形成落差，讓許多人感受到不公平，但房價的形成並非由單一建商或炒作主導。

• 實價登錄上路後，建案價格彼此連動更明顯，市場容易出現「劣幣逐良幣」，使價格逐步推高。

• 若高價建案仍能完銷，代表市場上確實有足夠購買力，而造成財務緊繃者，問題往往不在建商，而是在於個人財務能力與風險承擔的不對等。

• 銀行核貸以「本息攤還」作為主要依據，除非申請人刻意造假，否則難以大幅超貸。

→ 房價推升的關鍵，更接近政策環境，而非單一業者行為。

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▋② 「房價腰斬」並不會改善經濟，反而會造成更大風險

• 大眾期待房價大跌，希望協助年輕人負擔得起住房，但房價崩跌不等於居住正義。

• 不動產是企業取得資金的重要擔保品，企業最高可借到擔保價值的 120%。

→ 房價每下跌 100 萬，企業實際可用的融資能力可能減少 120 萬。

中國案例作為借鏡

• 打房策略（如「三條紅線」）讓全國房價跌三成，青年失業率飆破 20%。

• 房市急凍後，企業資金鏈緊縮，實體業虧損擴大。

→ 當房市萎縮過快，反而造成產業與就業同步收縮。

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▋③ 房價大跌＝金融體系骨架鬆動：這才是真正的風險

以遠東銀行（民國104年）為例：

• 放款：3,376 億

• 存款：4,295 億

• 存放比：78%

• 不動產貸款佔：36%

若房價下跌 30%（非腰斬）：

• 因貸款多以八成成數計算，將出現大量「擔保品低於貸款額度」的情況。

• 呆帳率超過 5% 即進入併購警戒、超過 10% 即可能引發全國性金融危機。

• 一旦法拍無人接手，銀行需提高現金水位，取回資金只能「抽銀根」。

→ 企業 → 消費 → 就業 會產生一連串通縮式連鎖反應。

房價腰斬不是改革，而是金融雪崩。

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▋④ 打房不是治本方式，「信心」才是金融體系的底層結構

• 房地產不是經濟火車頭，但它是金融信用的地基。

• 與其期待房價下降，不如回到真正的問題核心：

◦ 薪資結構停滯

◦ 產業升級不足

◦ 資金流向過度集中

我始終提醒客戶：

真正能改善個人財務的是收入成長與資產累積，而非期待房價崩跌。

若政策方向處理不精準、缺乏緩衝期，容易造成剛需者受傷。

反之，真正具備購買力者與高資產階層，受影響相對有限。

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▋政策可以著力的地方：不是打房，而是「定價機制」本身

部分已開發國家由「鑑價師」決定房價，而非建商自行定價，確實讓市場更透明。

然而此制度是否全面適合台灣，仍需評估。

但至少方向明確：問題不是價格高，而是價格形成缺乏合理與透明的基準。

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▋結語

房價是鏡子，不是敵人。

它反映的是更深層的問題——

薪資、產業、金融體質、資金流向。

要讓更多人買得起房，不是靠「拉低房價」，

而是讓更多人有能力「撐起房價」。

解決問題需要結構改革，而不是情緒反應。

穩定的制度與信心，才是整體經濟長期站得穩的根本。

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