【投資不動產 vs. ETF0050：班克先生的觀點】—— 先做資產配置，再談投資標的

近期有個研究指數型投資的粉專利用AI工作做了一個分析，就是以過去20年的市場狀況為基礎，如果有同樣一筆資金，投入“0050”或是“不動產”，誰的淨值成長更勝一籌？

▪️以下為該粉專的分析結果與比對條件概要：

• 期間：2004 Q1 ～ 2025 Q2
• 初始條件：600 萬資金，買房成本為房貸 8 成，30 年本息均攤，利率 2.5%，裝潢與每年維護費；0050投資者成本則為租屋租金
• 對比：台灣房市（信義房價指數） vs. 0050（配息直接滾存回去）

▪️結論：

• 買房自住 → 最終淨資產約 6,930 萬
• 買股租房 → 最終淨資產約 9,720 萬
• 0050 報酬率與複利效果長期勝過房產

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『班克先生的核心觀點』

1️⃣ 忽略的關鍵：房產增貸效益

• 條件不對等，應調整→0050 配息滾存 vs. 房產增貸再投入
• 房產每年可增貸，資金可再投入其他資產，槓桿門檻低是不動產投資的核心價值之一

2️⃣ 房產的核心價值

• 資產包容性：可整合高成本債務
• 槓桿可預期：貸款條件在一開始就能確定
• 成長穩健：蛋黃區房產幾乎每年都有穩定的增貸空間

3️⃣ 資產配置邏輯

• 房產 = 資產基底 + 穩定槓桿來源
• 不動產的槓桿不是風險，擁有降低資產運作風險的特質可稱為資產組合的基底
• 槓桿核心在於設定合理的資債比並且維持穩定，並非消滅所有債務

4️⃣ 實務建議

• 不動產增貸後將資金投入 ETF 或美元資產，分散風險
• 房產增貸 + 金融資產 → 資產水庫策略
• 不同資產類別對應不同投資人性，關鍵是風控與紀律

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『班克總結立場』

* 投資不必在投資項目上選邊站，關鍵是資產配置的策略主幹與槓桿策略

* 忽略房產的槓桿價值 = 放棄資產成長的核心工具

* 最佳配置需同時考量：

　－增貸策略

　－風險管理

　－槓桿比例

結論：房產基底 + 資產配置 = 最佳效益 & 風險平衡

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