【班克筆記】2025 空屋率創 15 年新高！新舊屋需求大洗牌，換屋與投資進場的關鍵指標
前言： 內政部最新數據顯示，2025 年上半年低度使用住宅（空屋率）攀升至 10.43%，創下近 15 年新高。這是否意味著房市即將崩盤？班克先生帶你穿透數據表象，解構為什麼「新屋需求」依然穩健，以及在量縮價盤的現況下，不同族群該如何盤算資產配置。
一、 空屋率創近年高點：數據背後的真實真相
根據內政部最新統計，2025 年上半年低度使用住宅比率年增 1.11 個百分點。雖然數據看似驚人，但魔鬼藏在細節裡：
1. 新屋反而有人住，空的是「老房子」
數據顯示，屋齡 5 年內的新成屋空屋率反而下降。這說明大眾並非買不起新房，而是正集體從舊屋搬往新屋。如果你只看網路酸民說大家都買不起，事實可能是：買不起的只有你。
2. 供給壓力正往中南部擴散
2024 Q4 至 2025 Q1 完工約 8.5 萬戶，供給穩定。但要注意，待售新成屋數量在雙北以外區域明顯增加：
- 桃園： 約 2 萬戶
- 台中： 1.8 萬戶
- 台南： 1.1 萬戶
- 高雄： 1.4 萬戶
二、 房市信心翻轉：多年漲勢正式「踩煞車」
目前市場信心出現關鍵反轉，2025 Q4 看跌房價比例一度達 5 成。永慶房價指數在第 3 季年增率轉負，這是一個重要的訊號。
班克觀點：房市修正通常是「慢跌＋區域分化」 歷史教訓（2014-2016
）告訴我們：信心轉弱會先導致量縮，價格未必立即崩跌，而是呈現「量縮價盤整」。
房市轉向的四個階段：
- 成交量縮： 市場觀望氣息濃厚。
- 價格撐盤： 賣方心態尚硬。
- 信心反覆測試： 買賣雙方僵持。
- 區域分化： 蛋黃區支撐強，蛋白區與投資型產品率先修正。
三、 現在該進場嗎？班克給三類族群的建議
「看跌比例攀升」離「已經落底」還有一段距離。進場前，請先盤算清楚手頭資源。
1. 自住剛需族：擴大議價空間
人生關卡（如結婚、生子）不必刻意等最低點。目前的冷卻市場反而給你更多議價權。
- 策略： 多看、多砍價，回歸區域價值與長期居住需求。
2. 投資族：回歸現金流基本功
專業投資者應專注於租金報酬率與持有成本。避開短期價差操作，若撐不過冷淡期而被迫折價，那是基本功不紮實。
3. 換屋族：風險最高的一群
換屋族面臨「舊屋難賣、新屋貸款緊縮」的雙重壓力。
- 策略： 請務必先確認舊屋的實際成交行情與脫手可能性，再安排後續換屋行程，避免資金斷鏈。
四、 結語：別用股市心態玩不動產
想「抄底」？去玩股票、期貨或虛擬幣吧。不動產的屬性是長期佈局。雖然班克手上的高資產客戶開始將資金往海外（美、日、澳）挪移，但在台灣具備支撐力的區域加碼買房的也大有人在。
班克本人目前採取「海外與台灣房產」雙軌加碼策略。
投資請務必量力而為，耐心等待市場給出更清晰的訊號。
