轉增貸是什麼？｜班克先生

哈囉～ 各位我是F編，今天我來跟你們介紹什麼是轉增貸，我認為要先了解轉增貸之前，要先知道增貸、轉貸、轉增貸的差別。

正如F編我剛剛說的，在了解轉增貸之前，一定要知道轉貸、增貸，不然是沒辦法了解轉增貸的，他們都是有一些相關的，那我們就一起來了解叭!

增貸、轉貸、轉增貸的分別是?

例子:

小明現在想整修房子，估計需要 200 萬元

小明在台中擁有一間市值 1,200 萬元 的房子

他五年前貸款購入，貸款金額是 800 萬元，目前已還款一部分，剩餘貸款約 600 萬元

評估貸款成數

銀行重新鑑價後，房屋市值仍為 1,200 萬元
銀行願意提供最高 8成貸款成數 → 1,200萬 × 80% = 960 萬元

計算可增貸額度

目前貸款餘額為 600 萬 → 可增貸空間為
960 萬 – 600 萬 = 360 萬元

小明申請增貸

小明只需要 200 萬元，因此申請增貸 200 萬元
銀行核准後，小美拿到現金 200 萬元，但房貸總餘額變成 800 萬元

一張圖讓你懂!!

優點

• 貸款利率下調，減少利息負擔
• 延長還款期限，降低每月壓力
• 活用房屋增值，靈活資金調度

許多精明的房貸族看準房價上漲趨勢，透過房屋轉增貸將房產價值變現，既能獲得更優惠的貸款利率，又能取得資金解決財務需求，是靈活運用資產的明智策略。

缺點

增貸後會增加每月的還款金額，導致整體還款壓力上升。因此，在申請增貸前，應審慎評估自身的收入狀況，確保每月穩定收入能夠負擔新的貸款金額，以及原有的房貸支出，以免影響生活品質或造成財務壓力。

常見的房屋轉增貸原因有哪些？

簡單來說，就是整理自己的貸款，也可以當作一種資產整理的方式，不論是讓自己房貸的利息降低，或者讓自己房貸的年限拉長，亦或者需要一些額外資金。增貸都是一種不錯的方式！

• 爭取寬限期
  • 剛辦好貸款的時候，有一到兩年的寬限期，寬限期間不用繳本金，只需要繳納利息。
• 降低房貸利率、延長還款年限
  • 重新辦貸款，不論是利息降低，或者是還款年限拉長，都是對債務人的優惠。
• 獲得額外貸款資金
  • 房屋的價值增加，那貸款的金額也會變高，也就會有更多的資金可以作使用，這樣的做法也會因為有調過聯徵，展現出自己的信用狀況

房屋轉增貸申貸要注意什麼？

• 辦理房屋轉增貸時，銀行鑑定價格約為市價 80% ~ 90% ，申請前可於實價登錄查詢附近房屋價格，初步判斷其價值，可大概估算貸款金額。
• 不要同時去太多家銀行比較貸款方案，因為每次送件，銀行就會調一次聯徵紀錄，短時間內超過三次聯徵被查詢紀錄，會影響貸款過件率。

轉增貸申請條件

• 信用良好
  1. 申請人需年滿20歲，且有正常收入，銀行往來記錄優良，最重要的是房屋貸款還款紀錄正常。
  2. 與銀行信用正常，無遲繳紀錄、其他不良信用紀錄、房貸還款記錄正常
• 簽約對保前的必要程序
  1. 銀行收齊後，會進行房屋鑑價，對房屋所有權人信用狀況及房貸還款狀況進行評估，最後才簽約對保。
• 房屋狀況優良，且具有升值潛力
  1. 房屋本身需有增值空間，並且還款金額需達到一定金額（大部分是5成）。
• 借款人需要提供
  1. 身份證明文件、土地及建物權狀正本、近半年房貸繳款證明、個人財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)

結論整理：房屋增貸、轉貸、轉增貸

房屋增貸

• 定義：在原有貸款基礎上向同一家銀行再借一筆資金。
• 用途：多用於裝修、資金周轉等。
• 優點：可直接活用房屋增值、不須重新辦理整筆貸款。
• 注意事項：月繳增加、總利息支出上升。

房屋轉貸

• 定義：將房貸從原銀行轉到新銀行，以享受較低利率或更長年限。
• 用途：節省利息支出、降低月付壓力。
• 優點：利率降低、整體貸款成本下降。
• 注意事項：須支付估價、手續費等轉貸成本，仍需精算。

房屋轉增貸

• 定義：將房貸轉到新銀行後，同時申請額外資金（轉貸 + 增貸）。
• 用途：同時達到「資金調度」與「優化貸款條件」的雙重目標。
• 優點：貸款利率更低、取得資金、可延長還款年限。
• 注意事項：
  • 銀行會重新鑑價，貸款上限為市價的 80~90%；
  • 聯徵查詢次數過多會影響核貸；
  • 房貸紀錄正常、信用良好是關鍵。

策略建議

• 若只需資金，可考慮 增貸。
• 若房貸利率偏高，可考慮 轉貸。
• 若同時需要資金與條件優化，則可選擇 轉增貸。
• 務必評估：是否有穩定收入支撐還款？是否符合銀行核貸條件？

房屋轉增貸常見問題QA

問：房子買了多久後可以申請增貸或轉增貸啊？

答：

F編偷偷告訴你，通常建議買房後乖乖繳滿兩年貸款再去申請增貸或轉增貸，這樣銀行比較容易點頭說OK啦。如果你的貸款有寬限期，那就最好等到寬限期結束後再加兩年，因為有了穩穩的還款紀錄，銀行會覺得你靠得住，過關機率大大提升！

依照現在的房價一年漲幅大約十趴，兩年二十趴，等了兩年以後房價上升了，假設房價1000萬(貸款800萬) 1200萬(貸款960萬)，拉額度就不一樣了，到時候再辦增貸或轉增貸，貸款年限多延長兩年

問：為什麼這麼多人辦轉貸、轉增貸？

答：

• 降低利率負擔：如果原本的貸款利率較高，而市場上出現更低的利率選項，轉貸可以幫助借款人減少利息支出，減輕每月還款壓力。
• 增加資金需求：轉增貸通常是在原有貸款基礎上增加貸款額度，適合需要額外資金的人，例如用於房屋裝修、生意周轉或其他大額支出。
• 改善還款條件：有些人可能覺得原貸款的還款期限或條件不夠靈活，透過轉貸可以重新協商還款年限或方式，讓財務規劃更符合當前需求。
• 整合債務：如果有人同時背負多筆貸款（例如房貸、車貸、信貸），轉貸可以將這些債務整合成一筆，簡化管理並可能降低總利息成本。
• 市場競爭與優惠：金融機構為了吸引客戶，常推出轉貸或轉增貸的優惠方案，例如低手續費或贈送現金回饋，這也促使更多人考慮轉換貸款。

問：轉增貸房貸變高怎麼辦？

答：

• 可以還款像是『額度較小，利率較高』的其他貸款，讓自己其他的貸款壓力變低
  • 例如:房屋整合信貸，將多的資金去整合自己的信貸，那自己的貸款就降低了。
  • 例如:本息均攤，只付利息的理財型房貸

• 將一部分的額度配置到優良資產上，讓它每個月產生正金流 ，這樣就能抵掉貸款等負金流，讓資金運作更有效率。
  • 例如:以國外債卷來舉例年利率6%也大於房貸。

問:什麼是房貸轉貸？

答:

房貸轉貸是將現有房貸餘額轉移至另一家銀行承作。如果新的銀行提供更優惠的利率、更高的貸款額度，或能重新給予寬限期，就可以考慮轉貸，以降低貸款成本或增加資金運用彈性。

問:房貸轉貸的違約金是多少？

答:

大多數房貸都有綁約期，在綁約期間內轉貸，可能需要支付違約金。違約金的計算方式通常與提前清償金額或貸款餘額有關，一般約為 0.5%～1%。

問:房貸轉貸會產生哪些費用？

答:

轉貸時，可能需要支付以下費用：

• 轉貸手續費
• 塗銷費（舊銀行解除抵押權）
• 地政設定費（新銀行重新設定抵押）
  如果在綁約期間內轉貸，還可能需要支付違約金。建議事先詳閱貸款契約，確認相關費用。

問:轉貸後的寬限期有多久？

答:

房貸轉貸至新銀行後，通常有機會獲得 1～3 年的寬限期。不過，實際長度仍需依銀行審核結果而定。

問:政府優惠房貸可以轉貸嗎？

答:

可以！政府優惠房貸（如青安房貸、青年安心成家方案）可申請轉貸，但需符合以下條件：

• 轉貸次數限 一次
• 原銀行 + 轉貸後銀行的貸款年限總計 不得超過 20 年
• 轉貸金額 不能超過原房貸剩餘本金

最後一問:

如果你目前房貸利率是 2.2%，另一家銀行提供 1.6%，你會選擇轉貸嗎？為什麼？

我相信你們已經學得差不多了，這個問題就交給你們了，當然也可以問F編我。

以上是大部分轉增貸會遇到的問題，如果有其他問題可以點擊此處